Согласно новому закону о жилищных отношениях, через год все существующие КСК должны будут уступить своё место новым формам управления: объединениям собственников имущества или простым товариществам. Принцип работы ОСИ или ПТ — "один дом – один счёт", из которого будут браться деньги на все нужды многоквартирного жилого дома. Корреспондент YK-news.kz изучал, как живётся одному из немногих созданных в городе ОСИ.
Бумажный вопрос
По данным отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска, за год до установленного законом срока ликвидации КСК в областном центре насчитывалось всего три ОСИ и 94 ПТ. И это из 1753 многоквартирных жилых домов. Большинство жильцов не понимают суть реформы, не представляют, как должны работать новые формы управления.
Одно из первых в городе ОСИ образовалось в старом жилом фонде 1960-х годов. В настоящее время объединение жильцов существует уже девятый месяц. Но фактически дом обособился от КСК более двух лет назад. На этот шаг жильцов толкнуло недовольство тем, как содержится их дом, как тратятся взносы.
— Мы взялись за это, чтобы навести порядок в собственном доме, — рассказывает председатель ОСИ Жамиля (имя изменено по просьбе источника). — Жильцы производили оплату в КСК, чтобы они нам общедомовые объекты приводили в соответствующее состояние. И понимали, что нам этого не делают. Я в доме с 2004 года живу. Например, на моей памяти в подъезде у нас света никогда не было. Мы вышли из состава КСК и стали сами управлять своим домом.
Одно из первых ОСИ в городе состоит из 42 квартир. Кроме того, в его состав входят четыре юридических лица — магазины и фирмы, располагающиеся на нижнем этаже здания. По словам Жамили, организовать ОСИ было не слишком сложно. Жильцы уже привыкли к самостоятельной жизни, принятию решений на общем собрании. Проголосовали, выбрали председателя, оформили соответствующие документы. Единственная заминка была с регистрацией ОСИ в органах юстиции. Здесь пришлось побегать. Несколько раз документы возвращали, обнаружив мелкие ошибки в оформлении.
По мнению Жамили, слабое место закона о жилищных отношениях в части оформления документов — это необходимость ежегодно перезаключать договоры с Водоканалом, Тепловыми сетями и Шыгысэнерготрейдом.
— Если люди снова избрали того же председателя, то какой смысл заключать новые договоры? — задаёт вопрос женщина. — Почему бы просто не пролонгировать их?
По потребности и по договору
Одним из самых сложных вопросов для тех, кто пока не решается перейти к новым формам управления, является порядок принятия решений. Не секрет, что собрать нужное количество жильцов на общее собрание — задача практически нерешаемая. Но Жамиля делает это легко, призвав на помощь современные технологии.
— Мы создали группы в WhatsApp, там обсуждаем, что нам необходимо сделать, — делится опытом наша собеседница. — Все жильцы знают о нуждах дома. У кого нет смартфона, просим, чтобы им соседи рассказали. Для решения вопросов собираем общее собрание. Заранее вешаю объявление, в группе пишу, уведомляю, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Понятно, что люди приходят частично. Кто-то не может прийти: в командировке, работает. Кто-то выражает своё согласие на собрании. К остальным идём по квартирам с опросными листами. У нас ещё такого не было, чтобы кто-то был против общего решения. Все понимают, что это на нужды нашего дома.
Свои нужды одно из первых ОСИ Усть-Каменогорска обеспечивает за счёт целевых сборов. Один из первых взносов пошёл на установление пластиковых окон в подъездах. В настоящее время уже закуплены материалы для реконструкции входных групп. Из взносов на управление и содержание имущества ОСИ оплачивается только дворник. Остальные работники нанимаются по мере надобности.
— Мы не содержим сантехника или электрика, — рассказывает Жамиля. — Это нереально содержать их постоянно. Приглашаем только по необходимости. Нахожу на OLX нужного специалиста, связываюсь по телефону, приглашаю. Он приходит, смотрит фронт работ, говорит, сколько будут стоить материалы, работа. Мы собираемся, решаем. По электрическим щитам сделали памятку, какая кнопка останавливает те или иные участки сети. Эта часть не требует постоянного присутствия специалиста. Если же нужно, скажем, снять счётчики на поверку, тут уже необходим специалист. Я нахожу по объявлению человека с категорией, нанимаю его. Если не могу найти, обращаюсь в КСК и приглашаю работника оттуда. Иное дело — работы по тепловому узлу. Не дай бог, завтра что-то случится — кто будет нести ответственность? В таких случаях мы заключаем разовый договор на выполнение конкретных работ. Сейчас все образцы документов можно скачать из интернета. Просматриваю, выбираю те формы, которые приемлемы для нас.
Жильцы понимают нужды собственного дома и не отказываются сдавать целевые взносы. Благодаря этому в подвале радует глаз отремонтированный тепловой узел. Но рядом потеют изъеденные ржавчиной трубы холодного водоснабжения. Проблема обострилась буквально нынешним летом. По словам председателя, заниматься холодной водой нынче не рассчитывали. Теперь придётся скидываться ещё на один ремонт.
Управлять своим домом Жамиле помогает её профессия. Она финансист, хорошо понимает все денежные вопросы. Благодаря этому пока дом обходится значительно меньшими суммами взносов на управление и содержание, чем было установлено городским маслихатом: 25 тенге с квадратного метра вместо рекомендованных 42 тенге.
Твёрдость и компромисс
Больным вопросом в нынешней системе управления многоквартирными жилыми домами часто оказываются взаимоотношения с юридическими лицами, занимающими площади в доме. Конфликты возникают на почве платы на содержание общих сетей. В стенах дома, где создано одно из первых в городе ОСИ, квартирует сразу четыре предприятия. Тем не менее, по словам председателя, проблем с ними у неё нет.
— Мы стараемся не конфликтовать, — поясняет Жамиля. — Объясняем им, что в случае их отказа оказать финансовую помощь для тех или иных работ авария повлечёт за собой неудобство и для них. Это же общие коммуникации. В собраниях у нас постоянно участвуют три организации из четырёх. Четвёртую мы уведомляем о принятых решениях. Мы их в ценовом отношении не напрягаем, и наши юридические лица с пониманием к нам относятся. Знают, где общие сети, где их личные, на которых они должны ликвидировать проблемы сами. Пока у нас конфликтов не было.
Не менее остро в ныне существующих КСК стоит вопрос злостных неплательщиков из числа жильцов. Иногда долги за КСК копятся у людей годами. По мнению нашей собеседницы, нынешний закон позволяет решать этот вопрос значительно проще.
— Тех, кто отказывается платить, у нас сейчас нет, — заявляет председатель ОСИ. — Но если проблема возникнет, сегодня практикуется подавать на неплательщиков в суд. И судебным решением долги взыскивать.
Гладко было на бумаге
На сегодняшний день ОСИ, которым управляет Жамиля, уже столкнулось с некоторыми проблемами, о которых не помышляли авторы закона. И главная, по её мнению, заключается в том, что собрать на накопительном счёте средства, достаточные для капитального ремонта, для жильцов практически нереально.
— Я вначале думала, что государство будет как-то поддерживать, — делится мнением женщина. — Дом у нас 1961 года постройки, реконструкцию проводили в 2003 году. Сейчас у нас проблема с кровлей — топит квартиры. У нас в городе жилой фонд в таком состоянии, что ремонтировать надо немедленно. Я ходила нынче весной, узнавала, можно ли получить кредит с последующим погашением. Жильцы на это согласны. Но кредиты не дают. Специалист приходил, обсчитал, сумма получилась около 20 миллионов тенге. А на накопительном счёте у нас сейчас около 100 тысяч тенге. Когда мы накопим эту сумму? Деньги на счёте лежат, а инфляция идёт. Сегодня ремонт стоит 20 миллионов, а сколько он будет стоить завтра? Я считаю, что каждый дом эту проблему в перспективе решить не сможет.
В жилищной инспекции, по словам нашей собеседницы, от проблемы дистанцировались. Отвечают, что средства на такие мероприятия бюджетом не предусмотрены. А покрыть необходимую сумму за счёт целевого сбора жильцы не могут — их слишком мало для этого. Владелец квартиры, которую регулярно топит талой и дождевой водой, готов даже использовать на ремонт часть своих пенсионных накоплений, если ему это позволят. Но пока вопрос повис без решения.
Другая проблема, выявившаяся за месяцы существования ОСИ, связана с тем, что дворовые территории в городе, как правило, принадлежат сразу нескольким домам. И вопросы общей территории могут стать предметом споров.
— Мы часть двора оформили в аренду, — рассказывает Жамиля. — Нам необходима была детская площадка. Мы обратились к двум соседним домам с предложением оформить землю. Они отказались, не захотели этих заморочек. Наш дом всё оформил, поставил видеонаблюдение. Нам сделали площадку. Во второй половине двора хорошо бы спортивные снаряды поставить. Подростки приводят младших на площадку и сами могли бы рядом играть. И двор выглядел бы красивее. Сейчас к нам дети со всего района идут. Но теперь возник вопрос уборки этой территории. Я обратилась к соседям с предложением создать график, чтобы дворники наших домов поочерёдно убирали. Но на практике всё убирает только наш дворник. А мы ему оплачиваем.
Ещё одно слабое место новой системы управления может состоять в квалификации людей, которым жильцы доверят управлять своим домом. Не всем домам Усть-Каменогорска повезло иметь среди своих жильцов такого энтузиаста с финансовым образованием.
— Я не думаю, что в каждом доме найдутся заинтересованные люди, которые возьмутся управлять и у которых будет для этого достаточно знаний, — считает Жамиля. — А ещё желание должно быть. Я на опыте жителей соседних домов вижу, что психология людей не поменялась. Они рассуждают так: "Я деньги сдал — и до свидания!" Я до своих достучалась. Наши жильцы поняли, что нужно любить свой дом и создать все условия, чтобы мы жили в комфорте. Люди всегда настороженно относятся к новому. Надо просто им всё доступно объяснить.