Пандемия коронавируса внесла коррективы в реализацию нового Закона "О жилищных отношениях", но крайний срок остался прежним. КСК должны уступить место объединениям собственников имущества или простым товариществам в июле 2022 года. Ликвидируемые кооперативы обязаны по закону передать новым формам управления все имеющиеся у них активы. Какие рычаги воздействия на злостных неплательщиков рекомендует закон? Почему этот способ в ряде случаев буксует? Обнулятся ли эти долги после ликвидации КСК.
О трубах, рычагах и сознательности
Вопрос о злостных неплательщиках за КСК в очередной раз всплыл во время встречи акима Усть-Каменогорска с жителями военного городка в Ахмирово. Градоначальник приезжал, чтобы убедиться в том, как решена в посёлке проблема с отоплением после ремонта котельной. Большинство жильцов радовались, что у них стало тепло. Но некоторые продолжали жаловаться на прохладу в квартирах. Выяснилось, что батареи продолжают оставаться холодными в тех домах, где необходимы ремонт тепловых узлов и замена труб. Эта проблема решается с помощью КСК. Вот только сам кооператив испытывает финансовые трудности из-за того, что часть жильцов наотрез отказывается оплачивать его услуги. В посёлке 14 многоквартирных домов, 658 квартир. Долги за КСК по данным на 16 января составляли 1 миллион 683 тысячи тенге.
— Чтобы сделать что-то в подвале или со счётчиком, извините, нужно платить деньги, — по-военному чётко констатирует представитель местного сообщества, старший прапорщик запаса Татьяна Кулиш. — А если в доме оплачивает 23 квартиры из 100? Не надо обижаться на управляющую компанию. Не будете платить — никто ничего не будет делать бесплатно.
Управляющая компания готова выполнить все необходимые работы. Разумеется, при условии, что они будут полностью и в срок оплачены. Аким напомнил жителям, что решение этой проблемы находится вне компетенции городских властей.
— Это вы уже должны между собой договориться — жильцы и КСК, — сказал Жаксылык Омар. — Многие проблемы не решаются, потому что люди не платят. Почему? Потому что иногда в квартирах живут уже не хозяева. Они просто в аренду сдают жильё. Квартира Петрова, а живёт там какой-нибудь Сагымбаев. А он говорит: "Не моя квартира, договор не я подписывал!" Те, кто исправно платит, возмущаются. И они правы. Но надо работать с жильцами. Это ваши соседи. Надо отрабатывать с ними вплоть до судебных разбирательств. Другого выхода я не вижу. У нас рычагов нет. Наказать неплательщика городские власти не могут. Здесь сознательность граждан должна быть.
Пока суд да дело
Не успел отзвучать совет акима: подавать на неплательщиков в суд, как в редакцию позвонили члены правления одного КСК, который уже много лет пытается взыскать долги, имея на руках судебное решение в свою пользу.
Работой своего ПКСК "Ульба-43" жители двух домов на улице Красина, в целом, довольны. Сантехники хорошо разбираются в сложной конструкции теплового узла. С любой коммунальной аварией помогают оперативно справиться. Да к тому же все сотрудники – люди непьющие. Этот факт местные жители подчёркивают с особой гордостью.
— Я заселился в этот дом в феврале 1993 года, тогда он только строился, — рассказывает Сергей Александрович. — После многих передряг у нас стал очень хороший КСК. Предыдущий председатель и нынешний – люди деятельные, хорошо организовали работу. Сейчас меняется устаревшая система отопления. Я старший по подъезду, вхожу в правление. Перед нами отчитываются, водят, показывают, что сделано. И мы видим работу.
Проблема неплательщиков существует и здесь. В кооператив входит 721 квартира. Задолженность на начало января составляет около двух миллионов тенге. Часть этой суммы долгом не считается, её за месяц уплатят совестливые граждане, получив зарплату. Но есть несколько проблемных квартир с огромными долгами.
— Злостные неплательщики — это у нас три квартиры, — рассказывает председатель ПКСК "Ульба-43" Александр Нукич. — У них накопились большие суммы. У одного 205 тысяч тенге. В последний раз он нам плату принёс по решению суда в 2014 году. Его привели судоисполнители, он пять тысяч заплатил и опять потерялся. У другого 100 тысяч, у третьего 80 тысяч. У нас несколько судов проходило по ним. Это для нас немаленькие деньги. Мы на них могли бы ещё что-то сделать. Техническое состояние дома надо постоянно поддерживать.
Проблемой неплательщиков в КСК занимаются всерьёз, в полном согласии с законом. Работает юрист, который делает досудебные претензии.
— Помаленьку сдвинулось, начинают платить, — констатирует председатель. — За ноябрь и декабрь 2020 года взыскали 383 тысячи тенге. Сейчас готовятся документы на злостных неплательщиков — в очередной суд.
Руководство КСК жалуется, что, несмотря на решения судов в пользу кооператива, взыскать задолженность с принципиальных неплательщиков всё равно не удаётся.
— Обращение в суд не работает, — высказывает мнение Александр Нукич. — Закон не совершенен. Суд выносит решение — оплатить долг. Мы же сами не можем взыскивать. А судебный исполнитель бездействует. Не налагается арест на имущество. Есть у нас должница, мы с ней судились трижды. В последний раз суд выиграли в 2018 году. И только в 2020 году поступили деньги от судебного исполнителя. И то не вся сумма. Взыскали 71 тысячу, остался долг в 32 тысячи тенге. Квартиру у неё изъяли за неуплату: кредитов набрала, банк квартиру арестовал и выставил на торги. Продали её со всеми долгами. Сейчас уже третий хозяин в этой квартире.
Одного из должников, который также не проживает по месту прописки после пожара, уже более трёх лет не могут отыскать ни участковый, ни судоисполнитель. Его телефон не отвечает. Квартира стоит закрытая, но долги по-прежнему растут. Ведь обслуживание продолжается, отопление и вода подаются.
Надежд на то, что новый Закон "О жилищных отношениях" как-то решит проблему неплатежей, в КСК не питают. В этом их убеждает собственный печальный опыт взыскания долгов через суд.
В поисках слабого звена
О том, как должна в идеале строиться работа с неплательщиками, мы поинтересовались у тех, в чьих руках находятся все рекомендованные законом рычаги воздействия. Уже около четырёх лет взыскание долгов за коммуналку проводится в упрощённом порядке: через нотариуса, а не посредством суда. Если система действительно даёт сбой, то в каком звене и по какой причине?
— Если все документы правильно оформлены, долг взыскивают по исполнительной надписи, — поясняет заместитель председателя нотариальной палаты ВКО Жанна Бидельманова. — Нотариус действует на основании договора, учиняет судебную надпись и сразу отправляет её судебному исполнителю. И уже он работает по взысканию задолженности. Если же есть решение суда, то просто так оно прекратиться не может, только по заявлению или при полном исполнении. Если оно не исполняется, надо писать заявление, чтобы его возобновили по причине того, что идёт неоплата. Если взыскания нет, никакого приостановления быть не может. Могу только предположить, почему судебный исполнитель не срабатывает. По моему субъективному мнению, он иногда не заинтересован из-за того, что оплата маленькая. Или просто занят другими, более денежными делами. Сейчас эта служба частная. Но именно у судебных исполнителей много рычагов: арест имущества, запрет на выезд, блокировка счетов. Когда эти рычаги задействуются, люди быстро платят.
Но судебные исполнители, к которым мы обратились, пояснили, что они принципиально заинтересованы в исполнении решений — ведь это их заработок. Просто в случае с неплатежами по КСК большинство этих рычагов может элементарно не срабатывать.
— Нотариус после выписки исполнительной надписи передаёт взыскателю право, а взыскатель сам выбирает частного судебного исполнителя, с которым будет сотрудничать, — поясняет механизм руководитель региональной палаты частных судебных исполнителей ВКО Адлет Бейсенбаев. — Судебный исполнитель возбуждает исполнительное производство, в рамках которого начинает принимать меры: накладывает арест на имущество, другие ограничения. Но в пользу КСК суммы небольшие. Если задолженность не превышает 40 МРП, то запрет на выезд не выставляется. Второе затруднение может заключаться в том, что должник не трудоустроен, зарплаты у него нет, пенсию не получает. В этом случае имущества или денежных средств, на которые можно обратить взыскание, у человека нет. Но суммы несоразмерны. Из-за 200 тысяч тенге никто не даст продавать квартиру. В таких случаях взыскать долг затруднительно. Если же квартира залоговая, то в первую очередь удовлетворяется не интерес КСК, а право залогодержателя — банка.
Другой причиной накопления крупных задолженностей по КСК те, кто непосредственно занимается взысканием долга, называют… элементарную ошибку баз данных. Иногда долги продолжают начисляться на человека, который уже много лет в этой квартире не проживает.
— Практика показывает, что КСК не обновляют свою базу данных, — комментирует заместитель руководителя региональной палаты частных судебных исполнителей ВКО Асхат Жунусов. — Гражданин может уже не проживать по этому адресу, но в отношении него выносится исполнительная надпись, которая в последующем отменяется. Очень много таких случаев. В моей практике такое было. Бывшая гражданка Республики Казахстан в 2008 году выехала на постоянное место жительства в Российскую Федерацию. В настоящее время она живёт уже в Канаде. Но до сих пор на неё приходят счета. Граждане выписываются, но договоры с коммунальными организациями не расторгнуты. В квартире уже может жить другой человек, вполне добросовестный. Мы находим этого должника, а он говорит: "Простите, но я уже десять лет живу в другой стране!" Я считаю, что после передачи в ОСИ нужно будет провести ревизию и выявить, кто реально проживает, прописан и является ли он собственником данной квартиры.
От перестановки мест слагаемых...
Некоторые злостные неплательщики надеются, что накопившиеся долги с них спишет набирающая обороты жилищная реформа. Не станет КСК — не будет и задолженности перед ним. Но судебные исполнители уверяют, что начать жизнь с чистого листа в этом случае не получится.
— Я не знаю, как эта процедура будет проходить, — выражает своё мнение Асхат Жунусов. — Но долги будут переходить от КСК к ОСИ. У КСК есть дебиторская и кредиторская задолженности. И ему должны, и он кому-то должен. ОСИ полностью примет оба вида задолженности ранее существовавшего КСК.
А это означает, что судоисполнители продолжат разыскивать и отлавливать недобросовестных собственников жилья. Примерно с тем же успехом, что и сейчас. Все работники городских КСК, с которыми мы общались при подготовке этого материала, считают, что ОСИ и ПТ погрязнут в проблеме неплатежей. И если ОСИ как юридическое лицо ещё имеет шансы добиться судебного решения в свою пользу, то с доверенным лицом простого товарищества должники попросту не станут разговаривать.
— Ничего не поменяется, — считает Адлет Бейсенбаев. — Как в пользу КСК взыскивали, так и для ОСИ будем взыскивать.
Итак, других механизмов по возврату долгов законом не предусмотрено. Не изменится и то, на чём механизм этот уже сейчас порой буксует. Остаётся только уповать на сознательность граждан. Но есть подозрение, что это качество в людях по мере реализации жилищной реформы едва ли принципиально изменится.